Haus kaufen in Frankreich: Das muss kein Traum bleiben
Träumen Sie davon, ein Haus in Frankreich zu kaufen? Von einem Ferienhaus in der Bretagne? Einem Eigenheim im Elsass? Oder einem Ruhesitz in der Provence? In den einzigartigen Landschaften Frankreichs bietet sich für jeden Geschmack und für jedes Budget die passende Immobilie.
Immobilien in Frankreich sind aktuell gerade für deutsche Käufer hochinteressant. Während die Preise für Häuser und Wohnungen hierzulande in immer neue Höhen steigen, stagniert der französische Markt. Experten prognostizieren, dass sich an den stabilen Preislagen in den nächsten Jahren wenig ändern wird.
Ob selbst genutzt oder als Wertanlage – ein Haus in Frankreich muss kein Traum bleiben. Top-Adressen für den Hauskauf und was Sie beachten müssen, wenn Sie in Frankreich ein Haus kaufen möchten, erfahren Sie hier.
Was kostet ein Haus in Frankreich?
Makler beauftragen
Notar und Notargebühren in Frankreich
Vorvertrag zum Immobilienkauf
Hauptvertrag zum Hauskauf
Mehr Tipps für den Kauf einer Immobilie in Frankreich
Was kostet ein Haus in Frankreich?
Vom Haus mit Meerblick an der Mündung der Loire über das authentische Bauernhaus in den Bergen von Korsika bis hin zur Wohnung im lebendigen Paris sind in Frankreich Immobilien in jeder Preisklasse auf dem Markt. Während ein Haus in der französischen Hauptstadt mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich ca. 9.500 EUR zu Buche schlägt, muss ein Interessent, der ein Haus in der zentral gelegenen Auvergne kaufen will, im Schnitt nur etwa 1.200 Euro pro m² an den Verkäufer zahlen.
Zwischen diesen beiden preislichen Extremen auf der Skala, gilt für die Immobilienpreise in Frankreich der gleiche Grundsatz, wie überall sonst auf der Welt. Entscheidend sind 3 Kriterien: Lage, Lage, Lage. Je ländlicher, desto günstiger, je näher am Meer, desto teurer, je dichter an einer vielbesuchten Stadt, desto begehrter.
Besonders kostspielige Regionen sind neben der Ile-de-France in und um Paris die gesamte Côte d’Azur inklusive Monaco und die Gegenden rund um Genf. Dicht dahinter rangieren Lyon, Bordeaux, Le Havre – Caen und Nantes. Aber schon im Zentrum der Provence stößt man auf moderate Durchschnittspreise pro Quadratmeter, wie gleich das erste Beispiel zeigt:
- Digne-les-Bains (Provence-Alpes-Côte d’Azur) Haus: 1.450 EUR, Wohnung: 1.800 EUR
- Biarritz (Aquitaine) Haus: 4.300 EUR, Wohnung: 4.800 EUR
- Fécamp (Haute-Normandie) Haus: 1.420 EUR, Wohnung: 1.500 EUR
- Selestat (Elsass) Haus: 1.900 EUR, Wohnung: 1.660 EUR
(Stand: Februar 2018)
Wie in Deutschland auch addieren sich beim Hauskauf in Frankreich feste Nebenkosten auf den Kaufpreis. Das sind vor allem die Provision für den Makler sowie Notargebühren. Inklusive Steuern müssen Sie mit ca. 20 zusätzlichen Prozent kalkulieren.
Makler beauftragen
Makler sind nach wie vor eine wichtige Anlaufstelle für alle, die in Frankreich ein Haus kaufen möchten. Immobilienspezialisten bieten ihre Services und Objekte über das Maklerbüro vor Ort oder via Internet an.
Wie viele Makler per einfachem oder exklusivem Mandat schriftlich beauftragt werden, steht dem Interessenten dabei frei. Die Provision für einen Makler sollte im Büro des „agent immobilier“ aushängen und im Maklerauftrag klar geregelt sind. Die gängige Höhe der Maklerprovision in Frankreich liegt zwischen 3 und 8% der Nettokaufsumme.
In Frankreich beschränken sich Makler nicht ausschließlich auf die Suche nach geeigneten Objekten und der Organisation von Besichtigungsterminen. Immobilienmakler dürfen auch Vorverträge aufsetzen und somit die nächste Runde des Immobilienkaufes einläuten.
Notar und Notargebühren in Frankreich
Notare werden in Frankreich nicht erst tätig, wenn die Verträge rund um den Hauskauf beurkundet werden müssen. Der „notaire“ darf Häuser und Wohnungen auch vermitteln sowie Kaufinteressenten umfassend beraten. Üblicherweise beauftragt jede Partei einen eigenen Makler. Für die reine Beurkundung werden ca. 1% Notargebühren fällig.
Gut zu wissen: Notare dürfen Immobilienkäufe in ganz Frankreich beurkunden. So kann etwa der Makler Ihres Vertrauens aus dem Elsass den Hauskauf in der Normandie beurkunden.
Deutschsprachige Notare, die in Frankreich tätig sind, finden Sie auf speziellen Verzeichnissen der deutschen Vertretungen in Frankreich.
Vorvertrag zum Immobilienkauf
Vor dem eigentlichen Immobilienkaufvertrag steht in Frankreich üblicherweise ein Vorvertrag. Der Vorvertrag ist ein wichtiges Element im Kaufprozess, vor allem, weil er weitgehend bindend ist. Mit einer solchen Vereinbarung bekunden beide Seiten in erster Linie den Willen das Haus zu kaufen bzw. zu verkaufen.
Genaue Beschreibungen zum Objekt und Angaben der Höhe des Kaufpreises enthält der „avant contrat“ ebenso wie wichtige Fristen, etwa zum Eingang der Anzahlung oder der Schlüsselübergabe. Bestandteile des Vorvertrages sind ebenso Dokumente, die Aufschluß über den Zustand des Hauses sind.
Dazu gehören Gutachten zur Energiebilanz, Elektroinstallationen, Blei oder Asbest. In bestimmten Regionen kommen Nachweise zu potentiellen Schädlingen oder Naturkatastrophen hinzu. Einen Vorvertrag können Käufer und Verkäufer in Eigenregie erstellen oder schon in diesem Stadium einen Notar hinzuziehen. Entscheidet sich der potentielle Käufer innerhalb von 10 Tagen nach Abschluß des Vorvertrages um, kann er ein Widerrufsrecht geltend machen.
Achtung: Nur in wenigen Ausnahmefällen ist ein Rücktritt auch danach noch möglich! Und nahezu immer greifen in einem solchen Fall Strafklauseln, die den Käufer zur Zahlung einer Entschädigung verpflichten.
Teil des Vorvertrages ist neben den genannten Aspekten zudem die Festlegung einer Anzahlung. Die Höhe ist variabel, in der Regel beträgt die angezahlte Summe um die 10% des Kaufpreises
Hauptvertrag zum Hauskauf
Im Gegensatz zum Vorvertrag bedarf der eigentliche Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung zwingend der notariellen Beurkundung. Die Unterzeichnung des Hauptvertrages inklusive Übergabe kommt in der Praxis oft erst Wochen nach dem Vorvertrag zustande.
In der Regel setzt der Notar des Käufers setzt den Vertrag auf. Von beiden Seiten benötigt der Notar Dokumente wie Geburtsurkunden, mglw. vorhandene Eheverträge, Eigentümerurkunde, Grundbuchauszug und Hypothekenurkunden, soweit vorhanden.
Sind alle Unterlagen vollständig, der „contrat de vente définitif“ unterzeichnet und Anzahlung sowie Restsumme auf dem Treuhandkonto des Notars eingegangen, ist die Eintragung ins Grundbuch die letzte Hürde. Dieser Vorgang ist in Frankreich jedoch nur eine Formalie.
Abschließende Tipps für den Kauf einer Immobilie in Frankreich
Auch wenn der Urlaub noch so fantastisch und die vom Makler spontan angebotene Immobilie mit Blick noch so atemberaubend ist – erwägen Sie den Schritt genau!
Und: Unterschreiben Sie nichts, was sie nicht zu 100 Prozent verstehen. Auch wenn Ihre Französischkenntnisse sehr gut sind, sollten Sie für alle Dokumente Experten hinzuziehen.
Neben der Suche im Internet, einem Makler oder einem Notar können Sie auch spezielle Immobilienbüros beauftragen und sich von diesen Listen mit Objekten erstellen lassen, die Ihren Kriterien entsprechen. Das Vermittlungsbüro wird Ihnen gegen eine Gebühr jedoch nur die Kontaktdaten zum Verkäufer übermitteln.
Möchten Sie ein Haus in Frankreich kaufen, werden direkt Steuern fällig. Die Höhe der Steuern beträgt etwa 7 -8 % bei gebrauchten Objekten und ca. 2 – 3% bei neuen Häusern und Wohnungen.
Grundsteuer und Wohnsteuer sind Abgaben, die jeder Immobilienbesitzer jährlich entrichten muss. Grundsteuer (“taxe fonciére”) und Wohnsteuer (“taxe d’habitation”) richten sich nach dem Wert der Immobilie und werden über einen komplexen Koeffizienten für jeden Veranlagungszeitraum neu ermittelt.
Wichtig für kurzfristige Verkäufe: in Frankreich verdient der Staat am Wertzuwachs. Der zu versteuernde Betrag errechnet sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis. Bestimmte Investitionen am Haus mindern die Steuerlast, die sich seit Anfang 2018 auf mindestens 36,2% beläuft. Ist der Wertzuwachs besonders hoch, können weitere 2 – 6 % hinzukommen.
Bewahren Sie nach dem Kauf einer Immobilie alle Dokumente im Zusammenhang mit Erwerb und Unterhalt des Hauses oder der Wohnung auf. Das sind Rechnungen der Versorger (Strom, Gas), Handwerker-Rechnungen, Bescheinigungen und Gutachten.
Immobilien können Teil eines Nachlasses sein. Nach einer EU-weiten Reform des Erbschaftsrechts gilt das Erbrecht des Landes, in dem sich der Erblasser überwiegend aufgehalten hat. Verlegen Sie also Ihren Hauptwohnsitz nach Frankreich oder verbringen dort den Großteil Ihrer Zeit, kommt das französische Erbrecht zur Anwendung. Hier gelten andere Regeln als in Deutschland, etwa was die Erbfolge anbelangt oder auch die Besteuerung. Alternativ lässt sich per Testament verfügen, welches Erbrecht zur Anwendung kommen soll.
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Fotos: Comité Régional du Tourisme de Bretagne | © Emmanuel Berthier
